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PARA MINISTROS, BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DEVE SER DEFINIDA A PARTIR DO VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADA PELO CONTRIBUINTE

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou, no mês de março, uma importante decisão relacionada ao Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O entendimento da Corte deixa nas mãos dos contribuintes a apresentação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade de redução da carga tributária em algumas situações e de restituição de valores pagos a mais no passado.

DECISÃO ABRE POSSIBILIDADE DE ECONOMIA TRIBUTÁRIA

A referida decisão garante aos contribuintes importante economia tributária, uma vez que as novas premissas fixadas nortearão as futuras transações, bem como as ações judiciais em curso que discutem o tema.

IPTU NÃO DEVE SER UTILIZADO COMO BALISADOR DO ITBI

Como fundamento, o STJ esclareceu que dimensionar o valor dos imóveis seguindo os critérios, por exemplo, de localização e metragem, não impossibilita que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, ou seja, poderão existir outras circunstâncias relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como, por exemplo, benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

Após a análise da ação os ministros, por unanimidade, definiram três teses:

·         A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

·         O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

·         O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

CABE AO CONTRIBUINTE INFORMAR O VALOR DO IMÓVEL (E NÃO À PREFEITURA)

Assim, o contribuinte tem a seu favor o princípio da boa-fé objetiva, fazendo com que o valor da transação por ele declarado seja condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado e base de cálculo do ITBI, presunção que somente pode ser afastada pelo Fisco se esse valor se mostrar incompatível com a realidade.

COMO FICAM AS SITUAÇÕES AGORA?

Em resumo o STJ permitiu que o cálculo do ITBI, que incide na compra e na transferência de imóveis, seja feito com base no valor da transação, que é declarado pelo contribuinte. A base de cálculo do imposto, assim, não pode ser derivada de um valor sugerido unilateralmente pelo município.

A DECISÃO VINCULARÁ TODOS OS PROCESSOS JUDICIAIS SOBRE O TEMA

O recurso foi julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as teses fixadas pela 1ª Seção deverão ser necessariamente observadas pelo Judiciário na resolução de casos idênticos ao analisado pela Corte.

O posicionamento do STJ também abre a possibilidade, respeitada a prescrição, de que contribuintes busquem a restituição nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valor superior ao efetivamente praticado. De acordo com o advogado Renato Nunes, do Machado Nunes Advogados, por se tratar de uma alteração recente ainda não há jurisprudência sobre o tema, porém é interessante ao contribuinte, nesses casos, buscar avaliações que demonstrem que o valor apresentado pela prefeitura é superior ao valor de mercado.

A SITUAÇÃO REQUER ATENÇÃO DO CONTRIBUINTE, POIS AS PREFEITURAS PODEM CONTINUAR A COBRAR VALOR MAIOR

A má notícia aos contribuintes, porém, é que não é possível dizer que a partir do posicionamento do STJ haverá necessariamente uma alteração na forma de cobrança pelas prefeituras. Isso porque o entendimento da Corte vincula apenas o Judiciário, abrindo a possibilidade de que os municípios continuem utilizando valores pré-estabelecidos para o cálculo do ITBI. 

A situação obrigaria os contribuintes a irem à Justiça para pagar o imposto com base no valor da operação. No Judiciário, contudo, o resultado tenderia a ser positivo à pessoa física ou jurídica caso a situação fosse similar à discutida pelo STJ.

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